När man köper en bostadsrätt förväntar man sig att hemmet är i gott skick. Men ibland dyker det upp problem som varken köpare eller säljare kände till vid köpet – så kallade dolda fel i bostadsrätt. Detta kan leda till juridiska frågor, ekonomiska krav och i vissa fall en långdragen tvist dolda fel.
I den här artikeln går vi igenom vad som räknas som ett dolt fel, skillnaden mot dolda fel i fastighet, och när det kan vara värt att anlita en jurist dolda fel eller advokat dolda fel.
Vad innebär ett dolt fel?
Ett dolt fel är en brist eller skada som:
-
Fanns vid köptillfället
-
Inte kunde upptäckas vid en noggrann besiktning
-
Inte var något köparen borde ha räknat med utifrån bostadens skick, ålder och pris
Exempel i bostadsrätter kan vara fukt under golvet, mögel i väggar, dolda rörskador eller felaktigt installerad el.
Lagar som reglerar dolda fel i bostadsrätt
Eftersom en bostadsrätt juridiskt sett är lös egendom omfattas den av Köplagen.
För dolda fel i fastighet gäller däremot Jordabalken. Detta innebär att reglerna för reklamation, beviskrav och möjligheten att häva köpet kan skilja sig åt.
Köparens ansvar – undersökningsplikt
Som köpare är du skyldig att undersöka bostaden noggrant innan du skriver under kontraktet. Detta kallas undersökningsplikt, och omfattar:
-
Visuell kontroll av alla rum
-
Kontroll av eluttag, vitvaror och VVS
-
Granskning av bostadsrättsföreningens protokoll
-
Genomgång av tidigare renoveringar
Om felet är något som borde ha upptäckts vid en normal undersökning, kan det inte klassas som dolt.
Säljarens ansvar – upplysningsplikt
Säljaren är ålagd att berätta om alla kända fel och brister.
Om säljaren medvetet undanhåller information kan denne bli skadeståndsskyldig.
Detta gäller även om felet är svårt att åtgärda eller kostsamt.
Hur upptäcker man ett dolt fel?
Många dolda fel upptäcks först efter inflyttning, till exempel när:
-
Golv börjar svikta eller missfärgas av fukt
-
Dålig lukt visar sig från kök eller badrum
-
Elsystemet orsakar kortslutningar
-
Värmen fungerar ojämnt eller inte alls
Så gör du om du hittar ett dolt fel
-
Samla bevis – fotografera och dokumentera skadan.
-
Kontakta säljaren – skicka skriftlig reklamation.
-
Anlita juridisk hjälp – en jurist dolda fel kan utvärdera om du har rätt till ersättning.
-
Förbered för tvist – vid oenighet kan en advokat dolda fel driva ärendet i domstol.
Reklamation och tidsfrister
Enligt Köplagen ska reklamation ske inom skälig tid efter att felet upptäckts.
Maximalt kan du reklamera inom två år från tillträdesdagen.
För att vinna en tvist krävs ofta tydliga bevis på att felet fanns redan vid köpet.
Att undvika tvister – förebyggande tips
För att minimera risken för problem:
-
Anlita besiktningsman innan köp
-
Skriv in garantier eller friskrivningsklausuler i kontraktet
-
Ställ skriftliga frågor till säljaren
-
Be om dokumentation för renoveringar
När ska man anlita en jurist eller advokat?
-
Jurist dolda fel: Passar bäst i inledande förhandlingar och vid enklare ärenden.
-
Advokat dolda fel: Rekommenderas om ärendet blir en rättslig tvist, särskilt vid höga belopp.
Att ta hjälp tidigt kan spara både pengar och tid.
Slutsats
Att drabbas av dolda fel i bostadsrätt kan kännas både orättvist och överväldigande. Genom att känna till dina rättigheter, agera snabbt och anlita rätt juridisk kompetens kan du öka chansen att få rätt. Kom ihåg att bevisbördan ofta ligger på köparen – därför är dokumentation och expertutlåtanden avgörande.
Vanliga frågor (FAQ)
1. Är dolda fel i bostadsrätt vanliga?
Ja, särskilt i äldre bostäder där installationer och konstruktion är svåra att inspektera.
2. Hur lång tid har man på sig att reklamera?
Enligt Köplagen oftast två år, men reklamationen måste ske snabbt efter upptäckt.
3. Kan jag kräva att säljaren åtgärdar felet?
Ja, du kan kräva reparation, prisavdrag eller i vissa fall hävning.
4. Vad kostar det att anlita advokat?
Timpriset ligger ofta mellan 1 800–3 500 kr beroende på erfarenhet och ärendets komplexitet.
5. Vad är skillnaden på dolt fel i fastighet och bostadsrätt?
Fastighet omfattas av Jordabalken, bostadsrätt av Köplagen – vilket påverkar rättsprocessen.
